上海房地产市场价格研究

上海师范大学硕士学位论文上海房地产市场价格研究姓名：孙超申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：李薇辉20080401上海房地产市场价格研究作者：孙超学位授予单位：上海师范大学相似文献(10条)1.学位论文陈俊上海市房地产预测系统研究分析2005随着经济改革的深入，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业得到了长足的发展，对社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是进入90年代后，中国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点。但与此同时，中国包括上海市的房地产业发展也面临不少问题。这些问题的解决不仅仅是实现房地产业健康持续发展的需要，同时也是实现产业结构调整和优化以及社会经济可持续发展的需要。考虑到房地产市场很强的地域性，该文以上海房地产市场的发展为研究对象，致力于构建一个适应于房地产市场，特别是上海市房地产市场的预测系统，通过对与上海市房地产市场相关的各种影响因素的定性、定量分析，然后进行分类，运用人工神经网络的集成系统结合这些分类数据对上海市房地产市场进行实证分析并对未来走势进行预测分析，为政府、投资者、开发商等提供一定的参考，为房地产市场的健康稳定发展提供借鉴，从而能做到未雨绸缪。本文第一部分从东京、香港、海南等地房地产的崩盘事件出发，阐述了房地产的波动给经济社会发展及房地产市场的健康、稳定发展带来的危害，由此说明构建房地产市场预测系统的重要性(必要性)，并选择具有代表性的城市——上海市作为研究对象。第二部分从房地产市场的基础知识、房地产周期、房地产波动的理论出发，从理论角度对房地产相关影响因素进行分析说明，并收集相关因素的数据运用统计手段对这些相关因素进行分析，得出与房地产市场关系密切的几个主要影响系统(可行性)。第三部分以人工神经网络尤其是径向基函数神经网络为基础，通过基于不同相关因素系统的神经网络集成手段进行优化，建立适合上海市房地产市场预测系统，从而在此基础上对上海市房地产市场的未来两年走势进行了预测与分析(实用性)。最后，对上海市房地产市场未来走势进行专家调查问卷分析，结果与预测数据基本拟合。2.期刊论文唐代中.蒋慰如.姚臻.TANGDaizhong.JIANGWeiru.YAOZhen我国城市房地产市场监测指标体系研究——以上海市为例-建筑经济2008,(1)现行的房地产市场统计指标难以准确、系统地反映房地产市场发展状况,在此背景下,基于敏感性、时效性、可操作性的指标选取原则,在房地产市场动态运行体系的基础上,建立了反映房地产市场供给总量、结构和房价的指标体系,从而合理、动态地反映房地产市场运行状况.以上海市为例,对城市房地产市场监测指标体系与指标评价区间进行了实证分析,并提出政策建议,以进一步完善房地产市场监测体系.3.学位论文郭哲房地产市场泡沫测度与预警问题的实证研究——以上海市商品房市场为例200820世纪90年代以来,中国经济进入了高速增长的快车道。伴随着中国经济的高速增长,我国的房地产业也迎来了自己的“春天”。特别是进入21世纪以来,房地产业的发展尤其显著。以上海市为例,自2000年开始,上海市房地产业经历了新一轮的繁荣,房地产价格不断上扬,投资性购房大量增加。与此同时,房地产市场是否存在泡沫的问题在学界引起了广泛的讨论。进入2006年以来,中国经济发展出现了许多新的经济现象,例如：流动性过剩、人民币汇率持续升值以及中国股票市场指数的持续上扬等,这些都对房地产市场产生了较为显著的影响。本文通过对影响房地产市场的各种因素进行分析,并结合2006年以来的新的经济现象,构建能够对房地产市场进行全面、真实、准确反映的房地产泡沫测度和预警的指标体系。通过运用该指标体系对上海市商品房市场的泡沫进行测度,并对测度结果进行分析,得出对上海市商品房市场目前的泡沫程度的判断。本文共分为四个部分：第一章,导论。主要阐述了本文的研究背景、意义以及最新的国内外研究动态,同时还对本文的研究思路、研究方法和可能的创新之处作了简要的说明。第二章,房地产泡沫理论。该部分重点介绍了有关房地产泡沫的基本理论。首先通过对房地产泡沫形成过程的分析来认清房地产泡沫的本质；接着对房地产泡沫的积极论、危害论、中性论、再生论分别进行阐述；最后总结出房地产泡沫对社会经济影响的途径。第三章,房地产泡沫的测度与预警。该章为本文的重点内容,主要分为三个部分。第一部分,介绍了房地产泡沫测度的几种方法,并从中选择本文采用的主要方法；第二部分,结合指标体系法,构建完整的房地产泡沫的测度与预警体系,并对指标体系中每个指标设定预警值；第三部分,运用该指标体系对上海市商品房市场进行实证分析,并结合测度结果分析上海市商品房市场的泡沫程度。第四章,上海市商品房市场泡沫的成因分析及相应对策。本章主要结合指标体系对上海市商品房市场泡沫的成因进行分析,并提出了相应的解决策略。通过对上海市商品房市场进行实证分析,本文认为2005年上海市商品房市场的泡沫程度相对比较严重。但是经过国家和地方的调控,2006、2007年的泡沫程度有明显下降。目前上海市商品房市场尽管存在一定的泡沫,但尚属于可以控制的范围,出现泡沫破裂的可能性较小,可以定义为局部过热。4.期刊论文李新功.王鹏飞.张灿.LIXin-gong.WANGPeng-fei.ZHANGCan房地产市场销售量影响因素的实证分析——以上海市为例-郑州航空工业管理学院学报2009,27(5)通过建立多元线性回归模型找出房地产市场销售量的变化规律.用上海市的相关数据进行了实证分析,发现对房地产市场销售量影响较大的因素主要是房贷利率、国民经济状况和政策利好程度;房价预期主要取决于政策利好程度;房地产市场价格指数、真实需求与居民实际收入水平对销售量的影响力相对较小.以上这些因素都不是单独作用的,而是交互式体现其影响力.无论是宏观调控还是投资、消费决策,都要将其综合考虑.5.学位论文陈煜房地产市场财富效应研究——以上海市为例2009随着房地产市场在我国的迅速发展，房地产对经济的影响日益突出，甚至对社会和文化等也产生了重要的影响。很多学者展开了对房地产市场的研究，其中房地产市场的财富效应备受关注。由于房地产价格的上涨或下跌导致房地产所有者的财富增长或者减少，从而居民的资产组合价值将增加或者减少，进而增加或减少消费，影响短期边际消费倾向，以此促进或抑制经济增长，这就是房地产财富效应。目前房地产市场的财富效应已经成为许多学者研究的重点。上海作为我国经济发展的前沿城市，其房地产市场的发展也走在全国前列，上海房地产市场的迅速发展是否也发挥了财富效应，带动了消费的增长？产生这种财富效应的原因是什么？什么因素可能会影响上海房地产财富效应的发挥？应该采取什么样的政策促使上海市房地产市场财富向更好的方向发展？对房地产市场化程度和金融体系健全程度都处于全国前列的上海，通过实证分析上海房地产财富效应的状况，并对这一状况进行深层次的原因探讨，找出主要影响因素，提出建议对策，无论是对于上海还是对其他区域性房地产市场财富效应的研究都有典型意义。本文的主要研究思路和逻辑框架是：首先，阐述房地产财富效应的概念和一般理论，在借鉴国内外学者研究结论的基础上，确定实证分析模型，运用定量和定性手段判断了上海房地产财富效应的情况；在分析房地产财富效应的主要传导渠道的基础上，结合上海市房地产发展的实际情况找出影响上海房地产财富效应的主要因素，对实证结论做出解释。最后，文章提出了一些发挥房地产财富效应的政策性建议，旨在更好的发挥上海或者我国房地产市场的财富效应，促进居民消费。通过全文的阐述分析和研究，文章得出三个主要结论：（1）上海房地产市场存在财富效应，但影响作用或者说效果不是很明显，长期来看，上海住房价格指数每增加（或减少）1％，将会引起居民消费增加（或减少）0．102851％。上海房地产价格变化是居民消费变动的格兰杰原因；（2）影响上海房地产市场财富效应的发挥的内在因素主要为消费者替代效应和信心因素。通过分析可以得出上海房价每上涨1％，那么非必需品占总消费支出的比例就将下降0．253％的结论。上海的高房价超出大多数消费者的承受力，同时上海住房自主性需求仍然比较强，因此在大多数消费者为了购房或购房之后，在预算约束和替代效应的作用下，消费者减少了当期非必需品的消费，因此，抑制并削弱了上海房地产财富效应的发挥；消费者信心对于消费支出的影响可以看作为上海房地产市场间接的财富效应影响。房地产价格的上升导致消费者对未来经济发展的预期向好，消费者的信心增加，从而消费支出出现增加的效应。消费者信心因素是上海市房地产市场出现正向作用的重要原因之一。（3）上海市房地产市场“打压型”的宏观调控政策在短期内对财富效应的发挥起到抑制作用；上海房地产市场秩序的不规范及上海市金融市场发展的不健全也在一定程度上影响着上海房地产财富效应作用的发挥。6.期刊论文张迎春上海市房地产市场消费者心理分析-硅谷2008,(18)借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验,以上海市房地产消费者为研究对象,通过问卷调查定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素,并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议.7.学位论文吴在温上海住宅房地产市场有效性的实证研究2007房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业.房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,已经成为促进国民经济增长的支柱产业.目前中国的房地产市场还不成熟,还未形成完善的市场机制和危机防范机制,房地产市场的过冷或过热都会对国民经济产生巨大的负面影响.房地产市场的有效性不仅影响着房地产市场的运行效率,还关系着整个社会的和谐和进步.上海目前是中国房地产市场最热地区.近几年,在市委、市政府的领导下,上海房地产业发展迅速,已成为上海市的支柱产业,为国民经济的发展和拉动上海GDP的增长做出了巨大的贡献.在国家宏观经济持续增长的利好形势下,中国加入WTO,上海申博成功,房地产市场的内、外销并轨,上海良好的投资环境成为外商投资的焦点,上海理想的居住环境是吸引大量内地人才、留学归国人员和港、澳、台居民的首选地.随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点.目前上海住宅市场是中国城市中最大的住宅市场,即便在当代国际城市中进行比较,也位居前列.此时,对上海住宅房地产市场进行有效性检验和价格影响因素实证分析,对于把握市场变化方向及对市场进行有效控制等有着重要作用.本文首先介绍了目前广泛应用于金融市场的有效市场假说理论的演进过程及其检验方法,并将其拓展应用到房地产市场,提出了房地产市场的有效性表现；其次简单分析了上海住宅价格近十几年的走势,并选用金融研究中用于检验序列是否遵循随机游走的最常用的序列相关检验、单位根检验和游程检验对上海住宅房地产市场有效性进行了弱式有效性实证检验,检验结果表明住宅价格指数序列是存在单位根的非平稳序列,不遵循随机游走,房地产价格不能充分反映价格的历史信息,不能满足市场弱式有效的条件,验证了上海住宅房地产市场尚未达到弱式有效；再次,在对影响商品住宅价格因素的理论分析上,对影响上海住宅价格的因素进行了主观性选取,并引入在经济增长、发展经济学、宏观经济学和财政学等研究中普遍应用的柯布-道格拉斯函数,运用统计分析软件Eviews中的逐步回归方法尝试建立了其在上海市住宅价格的创新模型,以进一步验证上海住宅房地产市场尚未达到弱式有效.实证结果显示:上海市国内生产总值、住宅建设投资、竣工住宅平均造价、存量住宅交易面积对住宅价格的影响最为显著,其中国内生产总值对其影响最大.在对模型进行了统计检验和计量经济检验后,又对实证研究结果进行了影响效果和影响程度分析并对未进入模型的变量进行了剔除解释；最后,在对模型分析以及经济理论和知识常识的基础上,针对上海住宅价格过高、市场尚未达到弱式有效,从住宅投资建设规模、住房供应结构、缓解供需压力、土地资源管理和政府宏观调控方面对如何提高上海住宅房地产市场有效性提出了几点建议.本文采用理论研究与实证分析相结合、定量分析与定性描述互为补充的方法,对上海市住宅房地产市场进行了市场弱式有